随着国家对外援助政策变化和上海产业结构调整，曾经繁荣的仓库逐渐走向衰落，转型成为必然。年1月，由上海汇橙投资管理（集团）有限公司商业策划，由上海中成智谷文化创意有限公司投资管理、建设运营文创园区，5年8月正式开园。目前，中成智谷文创园区现有建筑面积11万平方米，年出租率达97%，融合互联网、电商、电游、体育、培训、综艺、展示等产业内容，引进企业多家，吸引年龄25-28岁的白领在此办公生活。
从计划经济时期的援外仓库改造转型为文创园区，中成智谷文创园区的位置没变、空间没变、产权没变，但不断适应社会发展的需要，内容、形态、功能不断迭代，变得越来越受到市场、市民的欢迎。中成智谷不仅成功实现了国有资产的保值增值、产业转型升级，辐射、带动周边经济和社会协调发展，成为上海吴淞老工业区转型和城市有机更新的典范，取得了较好的经济效益和社会效益。
产业转型发展研究院发布，首次对全市17家市级文创园以客观大数据为基础，评估的维度包含了文创园的社会知晓度、品牌传播能力、空间设计体验、入驻企业知名度、综合配套环境以及管理服务能力等多重指标），中成智谷文创园区以89.的高分名列第四，应该说这是实至名归的评价。
中成智谷立足打造融合社区和创新生态圈，整合物业、人才、空间等核心资源，通过专业化运营管理为文创企业和人才提供集聚平台与配套服务，从而获得收益。现在我们以商业模式画布为工具，从价值主张、资产、客户三大方面一一描述。
一、价值主张界面
人们在选择社区时更加注重个性化的需求，希望自己生活和工作的地方具有多样性、原创性、凝聚力和激情”。作为平台运营者，中成智谷文创园区充分认识到：城市发展回归到人，以人为本，城市让生活更美好，就是创造宜人的生活方式，共建美好人文社区和共享文化空间。
自5年开园区以来，中成智谷园区立足产业、企业和员工的需求，坚持“以人为本，打造融合社区，打造创新生态圈”的价值主张。在对园区主要策划人的访谈中，其着重强调了这一理念的重要性。
在-5年园区建设之初，考虑到园区远离市区、周边消费力不足，首先引入一些带有目的性消费的刚性项目，专门策划足球、蹦床、寻宝、龙虾宴等活动，打造亚洲最大的蹦床中心JUMP60、打造星球影棚吸引浙江卫视拍摄拍时尚乐队，吸引了无数粉丝前来打卡。
随着足球人群、婚礼人群、蹦床人群、娱乐人群和电竞人群的到来，逐步形成了充满活力的办公氛围和园区生态，吸引了更多的企业和员工入驻。在对园区最大的企业——微盟公司创始人的访谈中，其提到当时就是因为公司核心团队经常到中成智谷足球场比赛，而决定租下一栋一万多平方米的大楼，成为首批入驻的企业。
从中成智谷文创园区总平图来看，园区建有运动休闲类场所：网球场、足球场、羽毛球馆、网球场、蹦床运动馆；生活居住休闲类场所：公寓、幼儿园、市集、餐厅、婚礼会馆、美术馆、火车菜园、影棚和影视基地等。
这些看似与传统园区不相干的内容，其实为园区内办公人群、甚至居住在附近的居民提供了更多需求的可能性。这些场所和设施的营建，为园区的创意人才——平均年龄为25-28岁的年轻员工，创造了一些丰富多元的场景。员工们足不出园，即可解决工作、生活、居住、休闲、运动、购物等多元化需求。
经过不断迭代升级，现阶段中成智谷文创园区已形成特色鲜明的融合产业园区、人文街区、生态景区和开放社区的“四区”发展模式。创意雕琢后的中成智谷，呈现“园区+街区+景区+社区”自然融合的面貌：成为聚焦“科技创新、文化创意、大众创业”的“三创产业”园区，吸引多家企业和多名年轻员工入驻；
成美术馆、中展厅、博物馆等文化场所，年新冠肺炎爆发以前，每年承办上百场文化类活动：品牌发布、演艺娱乐、电竞比赛在星球影棚、星秀场、足球场等举行，成为热闹的人文街区；
优美生态的环境、新旧建筑的辉映、干净整洁的步道，疏密有致的布局，一步一景的风景线，可呼吸可生长的生态景区；一个去围墙化的园区，与周边居民、社区形成有效互动，园区成为居民、游客的后花园和旅游地，成为开放式体验型社区。
二、资产界面
1、关键业务模块
中成智谷文创园区的显著优势就是其专业化运营和精经化的服务，通过专业团队，根据市场变化开展专业的商业策划，招商策略的调整，以及实施园区空间改造升级，业态不断的更新迭代。自年以来经过三段式发展阶段，园区总能顺应时代脉搏，做水到渠成、顺势而为。
特别是年初，园区经营面临四成以上、面积超4万多平方米的退租和各类公共文化活动基本陷于停顿，园区提前布局、主动调整升级，变被动为主动，通过个月调整实现了基本满租。
中成智谷文创园区注重精细化管理：建立园区物业管理制度，如每日晨会制度不解决积累的各类问题，及时发现问题及时解决，预防未来问题的发生；每日巡检机制解决设施设备常态化维保问题、每日任务单归零机制，确保巡检有记录，规定整改时间，复查任务是否完成。
2、核心资源模块
在笔者看来，中成智谷文创园区的核心资源可以分为空间资源和智力资源。在空间资源上，中成智谷占地广、空间高大、成本低是一大优势，这为园区首先引入了一些带有目的性消费的刚性项目创造了条件，比如说：导入一块11人制足球场和一个50人的足球平台公司，利用平超大的老仓库打造了亚洲最大的蹦床中心JUMP60；打造有跨度0米、长度米、层高1米无一个柱的星球影棚；引进婚礼会馆、大秀场等；旧仓库空间改造为大小秀场和公共文化活动空间；消防楼改造成文化艺术展演地——成美术馆；集装箱堆场改造成足球场；这些项目的顺利引进与中成智谷得天独厚的高大厂房、开阔的室外场地等独特空间优势密不可分。
原先这块地上的容积率仅有0.，为了增加空间利用率与土地坪效，在这个项目地块新建了三十多栋带有阳光露台的独栋小楼，将容积率增加到2.0。这种庭院型、独栋式的办公空间，在市中心很难找到，这也是中成智谷的一大特色。
园区建筑源于过去的大型仓储转运基地，有高大的红砖房、十多米高的宽大仓库，也有废弃的老火车和铁路。这些工业历史遗存一度看上去破败不堪，经过中成智谷园区创新地加以再开发利用，形成了富有特色、无以复制的文化创意符号。
荒废的淞沪铁路道改造成火车菜园、人行步道，成为时尚休闲的打卡之地。这些曾经的短板、如今的稀缺元素构成了中成智谷独一无二的历史、人文、工业和生态环境，成为城市有机更新的典范。
中成智谷文创园区能得以成功建设运营，另一个重要因素在于其拥有更关键的资源：资深、专业的运营团队。园区由上海汇橙投资管理有限公司负责商业策划，上海睿牛建筑规划设计事务所负责建筑设计，上海中成智谷文化创意有限公司负责投资管理、建设运营。团队领头人何增强是中国最早从事文创园区的开发者和运作者之一，曾任上海创意产业中心秘书长，获评上海市宝山区文创产业领军人才。
投资运营团队专业从事20多年创意地产规划咨询、项目策划和投资运营，成功策划运营了上海19老场坊、花园坊等10多个文创园区项目。这个运营团队资历深厚，8年来为中成智谷文创园区倾注了心血和智慧，使得园区能与时俱进、不断调适发展。
、重要伙伴模块
就中成智谷园区而言，首先，物业持有者、即园区产权所有人——中国成套设备进出口集团有限公司，作为一手房东给予了园区投资运营者长期坚定的支持。作为一家传统行业央企名下的物业，中成仓库要转型是非常复杂的，从规划、法规、项目定位、合作方选择、职工安置等方面都面临着巨大的难题。
项目的转型决策得到了中国成套设备进出口集团有限公司及其上海分公司主要负责人的坚持和支持，使得项目转型获批。由于项目得到了业主方主要领导的鼎力支持，解决了仓库一系列历史遗留问题，项目才能得以落地实施、推进运行。
宝山区政府制定重工业转型发展的策略，致力发展涵盖文化创意产业在内的六大产业。中成智谷文创园区的建设发展，得到了地方政府的鼎力支持。比如以会议纪要形式，同意支持园区两栋楼做青年公寓，目前已纳入长租公寓的管理范围；在园区开辟一条内部通道，打通一条5分钟抵达地铁站的00米人行步道，比原来线路缩短四分之三，对园区保持开放、引流、融入周边居民和社区生活意义重大。
此外，地方政府和主官大胆创新、担当有为，给予园区有力的背书和支持，为园区建成和持续成功运营创造了良好的条件。
三、客户界面
1、客户细分模块
宝山区是传统工业重镇，老上海人和企业选择在宝山办公的几率不大，但新上海人没有这个概念，上海中环到外环间的成本价格洼地，成为企业主选择办公的关键；中成智谷居住、生活成本较低及交通便利性，成为吸引年轻白领选择就业的关键。在中成智谷文创园区建设之初，就注重打造办公生活成本洼地，集聚创新、创意、创业这三类新型企业，成功吸引三创优质企业入驻园区：一类是科技创新企业。
代表性企业有：微盟；霍释特；亦芯传媒；影子智能科技、OMG电子竞技俱乐部等。一类是文化创意企业。代表性企业有：高顿教育、鹿石花艺教育（全球顶尖花艺培训）、星球影棚影艺教育、成美术馆等。一类是大众创业企业。代表性企业有：摩居—打造一站式“微生活”综合体；西贝大学——西贝人力资源培训的重要基地；亚创艺术学院——亚洲设计创新培训重要基础；同济大学四叶草堂等。
2、客户关系模块
现阶段园区和入驻企业还是传统的出租人和承租人、服务与被服务的关系。中成智谷建立内部专门的物业管理和工程维保团队，建立管理制度，如每日晨会、每日巡检、任务单归零等精细化管理机制和手段，解决设施设备常态化维保问题，保障园区正常运营。直到目前，园区的经营负责人还经常到一线，现场参与、督查维保整修工作，展现出一丝不苟、细致入微的服务精神。
另外，通过聘请专业的外包保洁、保安服务机构，为入驻企业和人员提供专业化物业管理服务；通过中成创源共创空间，提供创业辅导，为企业进行项目辅导和企业管理咨询、工商注册、政策咨询、财税法务、媒体资源对接服务等增值服务。
、渠道通路模块
渠道通路是对价值主张的传递过程，是企业向外界搭建品牌知名度的桥梁和纽带。中成智谷园区于4年建设了官方网站，成为外对发布信息动态的重要窗口。通过各类专业的物业租赁公司和平台，中成智谷文创园区常年发布招商信息，包括存量物业招商信息、公共活动空间场地招租等，通过招商渠道与媒介无形中给园区做了宣传。
中成智谷文创园区本着“好酒不怕巷子深”的态度，口碑传播和事件营销成为园区对外传播的主要方式。中成智谷没有投一分钱广告费用在传统形式的宣传推广上，而是选择用发生在这里的品牌故事和活动事件做最好的营销和传播，去做效果不错的推广和转化。
最初园区争取把地方政府主导的大型活动放在这里，比如第二届中国产业互联网大会等一系列活动就放在园区，另外创始人频繁参加各类文创产业论坛和培训班传经布道，也使园区有了不少拥趸。
人气明星鹿晗取景拍摄广告、F1世界冠军汉密尔顿现场为品牌代言、OMG“绝地求生”战队8年获得世界大赛冠军等，无形中为园区做了很好的形象代言。事实证明，这种“口口相传”的方式可信也有效，扩大口碑和品牌影响力，实现良好的营销传播与推广，园区日益成为北上海独树一帜的文化名片和产业高地打下了实的群众基础。